【INHERITAGE】傳遞優質生活美學 - 領略頂級生活的極致品味

今年 1 月中，日商三井不動產集團在台灣的首家大型區域型購物中心「Mitsui Shopping Park LaLaport 」 在台中開始試營運。這個南、北 2 館商場面積超過 2 萬坪的大型商場，是三井集團七年前在林口成立第一個Outlet 後，在台灣開出的第四間大型商場， 也是該公司所有在台商場中面積最大的。
過去七年之間，三井從北到南遍地開花，未來三年內更會在台北、新北、台南、高雄等地開出五座新的商場據點，總量體面積將近十萬坪，堪稱來勢洶洶。近年在百貨商場業界大幅擴張的不僅是三井集團，這幾年新進入大型商場的經營業者從建商、製造業、甚至連郵局、鐵路局等公家機關都紛紛跨入商場的投資經營。
根據統計，從去年至 2026 年底，全台共計 48 座貨商場將完工開幕，總面積高達 43 萬多坪，龐大的量體是過去五年新增商場面積的一倍多。而 2026 年則會迎來供給量的高峰，該年將有 20 座以上百貨商場陸續完工，且規模一個比一個大:包括台北雙子星大樓商場就有 5 萬坪，三井在高雄與國泰建設合作的 Lalaport 休閒購物中心也有 6 萬坪，台中廣三 SOGO 的台中超級購物娛樂城更有 10.6 萬坪。百貨公司密度已經是全球最高的台灣，在供過於求的影響下，未來將面臨的是人滿為患還是店滿為患的產業危機？

百貨商場開店潮: 電商衝擊下的逆向操作?

1983 年，《經濟日報》上有篇報導標題直言道：「台北的百貨公司太多了！」該文指出：當年 3 月，台北的百貨公司總共有 17 家。當時全台北市的人口僅 230 萬左右，平均 13.5 萬人就養了一家百貨公司。相較日本東京，則是 22 家百貨公司對比 1,140 萬人口。從比例來看，台北百貨商場密度顯然太高。
但之後數十年間，台北百貨商場的擴張並未停下腳步，進入市場的挑戰者反而越來越多。時至今日台北的百貨商場數量大增至 41 家，是 30 年前人口數的 2.4倍，但同時期北市人口只增加了 15% 至 260 多萬，平均每 6.5 萬人就有一家百貨商場，市政府所在的信義區周邊更是全球百貨業密度最高的地方。但百貨商場獲利有如此之高，讓業者前仆後繼的紛紛進入這個產業嗎?
答案其實是否定的。百貨業毛利不高，運作商場所需的房租、水電、人事成本等支出其實非常可觀，就獲利率而言，經營百貨商場並不是一個高投報率的選項。尤其在近年電商和網購崛起的時代，從家電到服飾，甚至生鮮食品皆可在電商網站上輕鬆找到，而且更方便比價。百貨公司昔日標榜一應俱全、應有盡有的消費模式早已受到電商的挑戰。就經營模式而言，百貨業者的收入主要來自店家專櫃的租金及抽成，而這兩項都必須仰賴大量的人潮來支撐。在電商當道的時代，百貨商場如何提供只有實體消費才能享有的體驗，成為業者最大的挑戰。
因為餐飲在實體通路的不可取代性，在零售業普遍受到電商衝擊之下，百貨業者紛紛拉高餐飲比重。聚餐吃飯除了是民生需求外，也具備體驗、社交等意義。在網路社群分享已是習慣的今日，餐飲早已成為近年來百貨刻意加重的營業項目。以人氣餐廳鼎泰豐為例，許多百貨業者願意給予相當低廉的租金，為的就是為了讓鼎泰豐進駐，因為每次現場排隊至少超過一小時的餐廳，就是人潮的保證。
第二，高端精品的客群也不容易被電商所取代。高消費客戶所需要的專人解說、專人服務及現場購買的體驗性，也成為百貨公司留住人潮的重要關鍵。最後是實體消費特有的體驗，各家百貨主打的策略都不同，但推出各種娛樂來吸引消費者進入百貨商場消費，例如影城、遊樂設施、運動休閒…等已是不可逆轉的趨勢。
近年來順應潮流，成功轉型的百貨業者就屬以新型態大型商場 ( 餐飲、娛樂的複合性體驗) 快速成長的遠東百貨。老字號的遠百在十多年前就看見電商帶來的衝擊，加緊腳步在板橋和台中開出大坪數的複合性商場。如今兩家貢獻超過台幣300 億元的年營收，佔了全台 12 家遠百總營收的 57%。
相對之下，近年在信義區積極擴點的微風去年營收與疫情前的 2020 相比，僅成長 4.6%。去年在疫情後的報復性消費帶動下，全台百貨營業額出現 15% 的年增率，新光三越和 SOGO 在 2020~2022 這兩年間也有 9.6% 和 5.3% 的成長率。去年有新店營收挹注的遠百更是一口氣成長了 24.5%。相對之下，近年來主打餐飲的微風體系，在餐飲行業競爭激烈，毛利率又低的影響下，不只營收成長不如預期，獲利也大幅下降。微風廣場本店的業績更從 2010 年的新台幣 78 億元直線下滑至去年的新台幣 62.6 億元。在信義區三家新店的龐大租金壓力下，又遲遲無法在商場經營做出區隔性和特色的微風前景不容樂觀。
 

百貨業的變與不變

現在的台灣百貨業除了仍處領先地位的上述幾家外，誠品、漢神、三井、大魯閣、統一時代、Citylink、秀泰等新興品牌也加緊腳步快速擴展中。百貨商場的區位上也從傳統的市中心精華區，轉變到軌道型、區域型的複合型百貨: 如冠德建設的環球購物中心、潤泰新的 Citylink，及三井的 Outlet 和購物中心。這些業者大多選擇在捷運、台鐵、高鐵等三鐵站拓點，靠著車站人潮保有穩定來客量。除了立地條件不同，品牌及功能定位也趨於多元化，許多新增商場主打將休閒和服務結合在一起，以吸引到更多原本非百貨主力消費的新客群。由纖維業轉型為商場經營，主打運動娛樂體驗的大魯閣商場就是最好的例子。
以三井為代表，快速崛起的 Outlet 商場也代表新的經營思維。他們所看準的是台灣在走向貧富 M 型化和少子化的過程中，傳統的百貨商場其實並沒有發展出相對應的賣場規劃型態。因此，鎖定交通方便的郊區，規劃大量的停車空間，商品走較傳統百貨更平價的親民路線。消費族群則鎖定中低收入的單身和小家庭族群，採開闊式規劃的賣場，營造出講求休閒遊憩的氛圍…等。因此，從總體規劃上走出了一條新的道路，與其和傳統的百貨商場競爭既有客源，新的 Outlet 型商場開發出不少原來不屬於傳統百貨消費的新客層。
雖然現今的百貨業者的背景、商場定位、經營策略及營業據點都較 80、90 年代多元許多，但台灣百貨零售業的總體成長動能基本上還是由整體經濟成長，以帶動大眾的消費力增加。從 2011 年以來，除了 2020 和 2021 受到疫情嚴重影響而出現年衰退，台灣百貨業的總營業額每一年都呈現成長的趨勢。去年在疫情後的報復性消費帶動下更出現 15% 的年增率。但去年全台也有近 10 家新的百貨商場開幕營業，其中最有規模的便是位於新竹竹北的遠百及台南的三井 Mitsui Outlet Park。
位於有潛力市場的新商場的出現通常會有把餅做大的集客效應，進而增加該區域和全台百貨的總營業額。但即便整個區域的總營業額增加，較老舊的商場仍面臨業績流失的問題。竹北的遠百去年一開幕便交出新台幣 62 億元的亮眼營收，但新竹市的遠東百貨業績便年減新台幣 5.2億元，或年衰退 12.6%。但同樣位於新竹市內的 SOGO 巨城購物中心去年業績卻不減反增，年增 5.6 億或 7.8%。反觀新光三越位於新竹市的分店早在 2018 年就結束營業， SOGO 新竹站前店也在營業 20 年後在 2019 年熄燈封館， SOGO 巨城購物中心的崛起及竹北遠百的亮眼表現見證了一個城市內商圈及市場板塊的轉移。
但現今的百貨經營環境其實仍與 80 年代有許多異曲同工之處。雖然商場定位、經營策略及開店地點都與三四十年前大相逕庭，但許多商場業者的合作夥伴仍是建商、傳產業主或是擁有眾多土地的壽險公司。以三井為例，林口的 Outlet即是與遠雄建設合作，興建中的高雄商場則是與國泰建設合作，雙方更在台南和新北合作住宅開發案。微風在南港的「微風世界明珠」則是開發商南港輪胎欲借重微風所經營的商場來提升開發案的商業價值。
與 80 年代不同的是，當時的建商財團看中的是百貨的現金流，把商場經營當成提款機，以方便整個集團的財務操作。但現今地主及建商則想利用商場拉抬周遭建案及土地行情，商場本身的營運狀況及現金流量則在於其次，甚至虧損也無所謂。也因為台灣的住宅市場接近飽和，商用不動產目前看起來仍有利可圖，因此開發商大量的把目標轉向新賣場，這也是為甚麼三井能從北到南與不同建商合作，快速擴點的主因。
但即便如此，在短期間內供給大幅增加的衝擊下，商場的營運及招商還是會受到影響。畢竟台灣經濟本身並沒有人口紅利的加持，整體消費市場成長有限。雖然去年在報復性消費帶動下出現強勁的年增率，但也是因為邊境尚未開放，影響國人前往海外消費。大型新商場也會對既有商場的招商造成壓力，以今年即將開幕的 SOGO 台北大巨蛋店舉例，它的量體幾乎是 SOGO 忠孝店的三倍大，在招商方面，也會積極挖角鄰近商場的品牌櫃位。SOGO 大巨蛋開始營運之後，勢必對信義區的早已過度競爭的百貨商場造成極大的壓力，幾年之後信義區很可能出現商場歇業退出。
另一方面，建商及傳產業主是否能在激烈的競爭環境中找到適合的經營團隊，做出商場的差異性也相當令人質疑。尤其許多新賣場是位於人口及周遭環境皆未成形的重劃區，主要是為了拉抬房地產價格而設立。欠佳的據點位置，若加上不明確，或同質性高的市場定位，未來台灣這波新開設的百貨商場勢必出現大規模的退場。之後將再重演 90 年代產業汰弱留強的整合潮。

便利性是否有所極限?

根據統計，去年全台灣便利商店登記總數已突破 2 萬多家。 2019 年時，台灣每 1,749 人就有一家超商門市，到了去年年底降低到每 1,125 人就有一家超商，與原本全球密度最高的南韓的 1,127 人不相上下。但與台灣相比，南韓便利商店的開店門檻，營運複雜度、和服務多元性都遠不及台灣，因此自然在門市數目上多於台灣。但若借鏡超商密度全球第三的日本，近年來由於少子化和人口老化的關係，日本便利商店的開店速度連年下降。從 2017 年起，覆蓋率就不增反減，這使得進入人口負成長的台灣，不得不思考：台灣超商門市是否已過分飽和？
純粹就營業數字而言，2011 年全台灣便利商店的總營業額是新台幣 2,401 億元，較百貨公司相比低了新台幣 301 億元，或 11%。但過去 11 年來， 便利商店以每年 4.3% 的年複合成長率穩定成長，在 2020 年總營收已超越百貨業。雖然去年百貨業受惠於 15% 的超高年成長率，將營業額再度超前便利商店，但後者不論景氣好壞，甚至在疫情衝擊下，還能避免衰退則是不爭的事實。究竟台灣超商營運上有甚麼過人之處，能在高密度，人口負成長的激烈競爭環境下仍持續穩定擴張呢？對一般台灣人來說，超商早已是生活中不可或缺的一部分，不管是早餐、咖啡、飲料、便當、繳費用、領包裹，天天去，甚至一天進出好幾次都算正常。但除了便利性，台灣超商擅長於將服務及產品差異化，結合其他零售業態，創造一次滿足多種消費需求的綜效，以將店面的的集客力量發揮到極致。

這也是為何近年來各家超商紛紛開出「複合店」，例如結合超市、藥妝店、餐飲業、電信業者…等各式大面積的複合店。以業界龍頭產業龍頭統一超商（ 7-Eleven ）為例，在前年便開設以超商為主軸，第一間統一集團優質生活館，在超大型的店鋪裡整合旗下康是美、星巴克、Mister Donut、博客來等超過十個品牌。台灣超商業者也在店內設立知名品牌專櫃，例如，無印良品、Mister Donut、頂呱呱……等。透過不斷結合其他服務及餐飲業，達到跨業整合，發展出新的服務模式，以吸引新的消費客層。也讓客戶的消費預算，盡可能都花在同一家店中以提升來客率以及銷售額。
另一方面，超商也積極開發聯名商品，如產業龍頭的統一超商便與晶華酒店，君悅飯店等星級飯店，和米其林餐廳結成策略聯盟，開發聯名鮮食產品。也利用其綿密的門市及完整物流體系為基礎，成為整個電商物流配送的必要環節，讓即使一般不進入超商消費的民眾都能進入店內。統一超商前年寄取貨件數便高達至 3.3 億件，成功帶入不少人流以創造商機。
過往在缺乏產品及服務差異性的經營形態下，超商門市數多寡往往決定營收的增長，也較容易受到經濟景氣的影響。2021 年統一超商的全台店數年增6% 至 6,379 家，但該年營收卻零成長停滯在新台幣 1,680 億元。去年統一超商數年增率放緩至 4% 或年增 252 家，但營收卻年增 8.9% 至新台幣 1,829 億元，最大的成長動能在於疫情後單店營業額的回升，及透過鮮食、咖啡、電子商務服務等高毛利產品，抵銷通膨與原物料上漲壓力。

與百貨生態類似的是，超商也長期呈現大者恆大的局面。統一超商和全家店數加起來就佔了全台超商總數的一半，市佔率也高達八成。而排名第三及第四的萊爾富和 O.K. 便利商店市佔率相加也有 17%。因此除了四大超商系統以外，其他小型競爭者幾乎無成長空間。但與百貨截然不同的是，台灣超商不論開店或是營業成本結構都比百貨低很多，但穩定的人流及多元性的服務又帶動高坪效 ( 全年營收 / 單店營業面積)。事實上，統一超商店面的平均坪效高達台幣 75 萬元以上，相當於 SOGO 忠孝店。超商的經營型態也能在短時間內更換不同的產品組合，靈活的經營模式和遠低於百貨的成本結構使得超商營收的穩定性高於百貨商場。即便店數持續增加，但在多元靈活的經營模式下，超商面臨大規模淘汰整合的可能性遠低於量體即將出現爆發性成長的百貨商場。
未來可預見的是，與一般民生緊密結合，有高度寡占性，又提供高度便利性的超商仍能維持相對穩健的成長。而百貨商場在未來數年的大幅增加後，供過於求的重整已是難以避免了。